文丨季公亥研修社
东莞， 位于广东省南部，海珠客运码头。是广东省县级市，是长三角服务中心卫星城众所周知、粤港澳大湾区卫星城众所周知 、新第一线卫星城众所周知。东接深圳市、西与深圳市相望。 艾氏林深圳市、东接中山市。
01 人口数负面效应
东莞人口数天然资源向东莞市郊分散，市服务中心的巴波姆县负面效应明显
按照广东省人口数产业发展总体规划，东莞功能定位为特大卫星城，到2020年人口数体量将接近1000 万，仍有超过160Bazas口数流向的空间。
2019年4月8日，国家产业发展改革委官方网站发布《2019年新式城市化建设重点任务》，提出“膨胀型卫星城”。膨胀型中小卫星城要减肥排钱，严格控制存量、存量资产存量，鼓励人口数和公共天然资源向主城分散，东莞芬瑟岛名列前茅。
人口数不减少，卫星城要膨胀，怎么缩？顺理成章，向服务中心膨胀，天然资源向服务中心分散。主城不论从卫星城基础建设，工作机会，人口数综合素养上，仍旧要向本县掐尖（石岩职教产业工业园区仅限）。加强服务中心农地开发气压，好的天然资源、人、钱，单厢市服务中心收拢。
预计到2030年,服务中心主城人口总数数体量约为160Bazas，相比目前的120万，仍有近40Bazas口数将流向主城。
02 供求比例
农地供给紧张人口数下跌 市郊商业价值突显
然而从2018年迄今，东莞住宅地供求持续大幅下滑，直到今年上半年供求青黄不接，半来七年前两年新高历史纪录。
供给亢奋，人口数下跌，这意味着，今后有更多的人需要买房，而新房的供给非常有限。
03 区域科孔
东莞的传统主主城是由莞城、东城道、城西、新洲五个市中区组成。随着东莞主城的扩大和老城区的衰败，主城形成了莞城衰微，居住服务中心转移到东城，后产业发展到城西；政治服务中心转移到城西；新洲逐步崛起的基本格局。
商业服务中心已经经历了数次转移，目前呈现遍地开花的状况，如世博商圈、东城万达商圈、城西鸿富商圈、国贸城&第一国际商圈、新洲华南MALI商圈。而教育天然资源方面，东莞民办教育实力强,多民办学校。
接下来将从基础建设（道路地铁）、公共天然资源、学区、城建重点等维度分析市郊置业。
△东莞的地铁，目前R2已开通
1、莞城
提到莞城，东莞土著通常是带着叹息的语气，说起没落而被遗忘的莞城。
在2000年以前，莞城一直是东莞最繁华、最热闹的区域。从新中国成立后一直到20世纪80年代初，东莞最繁华的商业街均在莞城，如振华路、大西路、中兴路和中山路。
而今，一眼望去，道路曲折狭窄，建筑物低矮、破旧的较多，呈现空心化趋势。公共天然资源转移流失严重，人才外流严重，商业服务中心转移，经济缺少亮点。 若想老树抽新枝，估计要借旧城改造这个春了。拆迁的漫天的要价，产业发展停滞不前是造成莞城如今一蹶不振的重要因素。
道路交通：道路因为修建较早，多狭窄、弯曲，无法拓展，行车速度受限；目前唯一开通的地铁二号线成功的绕开了莞城
公共天然资源：辖区有可园博物馆、人民公园、文化广场、市体育服务中心等；而如市委市政府、图书馆、人民医院、汽车总站等在近15年分别流失到城西、新洲辖区。
商业基础建设：位于莞城，与东城城西交界处的万科卫星城广场商圈相对繁华；运河商场、华侨大酒店倒闭，东豪广场、华侨大酒店均空置多年。
旧改重点：文化广场改造、西正—市桥路商业街区改造等。
学区：莞城目前来看，强势在于教育天然资源的沉淀了。
东莞全市的名校长、名师、名班主任工作室共有214个，其中莞城有16个，占了全市8%；全市第一批品牌学校培育对象，全市16所小学入选，莞城4所，占了1/4。
莞城的莞英文小学、莞城服务中心小学、莞城实验小学、莞建设小学是东莞公立小学中教育质量好，名师天然资源分散。其中莞城服务中心小学现有特级教师4人，市学科带头人20人，市级教学能手32人， 11个省市名校长、名师、名班主任工作室，成为全市之最。
体现在房地产方面，则是带优质教育天然资源的楼盘，楼盘均价在2万左右。如地王广场、东湖花园、万科运河东一号、碧桂园东江月等楼盘。
由于居住环境大不如前，许多本地人大量外迁，外来人口数进入辖区环境稍好的社区。文化广场，人民公园到东纵这一带相对较好，但是消费层次不高；细村片区、创业路、罗沙等片区底层房屋多出租或空置；运河一带，细村片区、步步高片区等低层建筑较多，建筑外观缺少维护，略显破旧。
△莞城花园新村，房价单价没有过万
2、东城
被民间公认为东莞“一哥”，2018年东城GDP总量达525亿元。从经济总量、房价、人口数、辖区面积等指标来看，东主城已稳坐主城“老大”交椅多年。拥有丰富的生态天然资源、亮丽的卫星城建设、完善发达的商贸体系、成熟的生活基础建设，是东莞名副其实的富庶区。
道路交通：
地铁城轨天然资源可圈可点，总体规划在建的地铁、城轨站点中，东城有8个总体规划站点，是市郊拥有最多的总体规划点的镇街。目前已开通站点有r2的榴花公园、下桥、天宝、东城、旗峰公园，广莞惠城际铁路东城南站点。
商业基础建设：
东城的商业基础建设较强，有世博商圈、星河城商圈、万达商圈、民盈山国贸城等。民盈山国贸服务中心去年12月7日开业三天人流量达到171Bazas次，成为东莞市民的新晋“网红”打卡点。
公共天然资源：生态环境天然资源突出，坐拥旗峰公园、虎英郊野公园、同沙生态公园；妇幼保健院、东城体育公园
△旗峰公园
学区：拥有东城服务中心小学、东城小学2个省重点小学，东城第一小学1个市重点小学及3个区重点小学
旧改重点：东城目前已成为东莞招拍挂住宅地供给最少的区域，卫星城更新成为供给主流，目前十余个旧改项目正在进行中。与华润合作的火炼树旧改备受瞩目，此外，还有旧锡边、立新犬眠岭（海德琥珀臺项目）、主山旺盈“三旧”改造单元、东城中集创智园、牛山东阳摩托车及百胜威家具厂“三旧”项目、光明旧厂片区、牛山钟屋围旧村地块、同沙工业园、周屋土尾坑、嘉宏集团三旧项目等。
东城整体产业发展始于2000年以后，房子较新，新房供给较少。但是在卖的二手楼盘很少，一般多自住，放盘量少。早年东主城依托黄旗山豪宅板块，吸引了最多的本地富人阶层在此置业、营商，“富人区”的名号由来便是如此。
△东城黄旗山富人区星河传说，2.5-3万元/平米
3、城西
城西是后起之秀。20多年前的城西，还只有整片的农田，荔枝林和山头。2001年，东莞市政府决定产业发展新主城，将办公地址迁往城西。2004年，东莞市政府开始往城西迁移。从此，城西迎来的迅猛产业发展,拥有着完善的市政天然资源基础建设，优质的商业天然资源基础建设，成为了东莞的新卫星城服务中心。
2018年城西GDP接近500亿元，辖区内金融机构和大型企业总部分散，聚集277家金融机构，包括21家银行区域总部，占全市70%；服务业为主体的第三产业贡献了近90%的经济总量。
道路交通：道路总体规划完善，宽阔笔直，道路绿化率高。主干道均设有人行道和卫星城绿化带，绿树环绕。代表城西形象的东莞大道，甚至一度以“大道朝晖”为名挤进了东莞新八景之列。
已开通的地铁R2线，在南主城设有鸿福路站，西平站，蛤地站。鸿福路站为在建R1线的换乘站。西平站接驳莞惠城轨，现已通车。蛤地站连接城西商务金融服务中心城西总部基地。
△东莞大道
商业基础建设：城西的商圈主要沿鸿福路分布，较为出名的是凯德广场和莱蒙商业服务中心。而鸿福路与东莞大道交汇处，有第一国际，是东莞年轻人逛街购物的必去地。
公共天然资源：市政府、行政服务中心、展览馆、会展服务中心、玉兰大剧院、图书馆、科技馆、青少年宫均位于城西。
学区：经过近十年，城西的教育产业发展迅猛。公办学校有城西服务中心小学，城西阳光系列小学一至九小，共十余所学校。其中城西服务中心小学，城西阳光第一小学是省重点小学，阳光六小为区重点学校。
产业发展重点：城西未来产业发展的重点是城西国际商务区和城西总部基地。
东莞一直以来，写字楼相对较为分散，且多为综合性项目，集群负面效应不强。近1000亩的总部经济大厦群写进了2009年的政府总体规划中。
如今，总部基地的高楼拔地而起，吸引品牌开发商进驻。寰宇汇金服务中心、国金大厦、万科服务中心、碧桂园服务中心、浙商大厦、环球财富大厦等纯写字楼项目林立。
楼层要达35-60层、进驻门槛必须是税收3000万元以上的上市公司总部和大型企业。据了解，目前总部基地进驻的企业总部主要以商务、银行金融机构为主，未来无疑将成为“跺一跺脚东莞都要抖三抖”的金融聚落
目前，国际商务区仍处于待开发阶段，但是与之毗邻的城西总部基地已经初具体量。两者建成之后，将成为一个集聚且庞大的CBD。
城西作为东莞的商务服务中心和金融服务中心，拥有大体量的写字楼，聚集了大量白领工作者，消费水平高，居住人员素养较高，治安也不错。城西开发时间较短，不过短短的二十年，房龄较短。再加上总体规划清晰，有大品牌开发商入驻，物业管理意识强，房屋维护较好。基本维持着美观的外形。
西平是东莞最为成熟的中高级白领聚居区，聚集了光大、金地、中信等多个本地知名开发商。而第一国际汇一城商圈体量较大，是集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的综合体，人气很旺。
△西平中介门店的挂牌房源，二手房房源价格稳定在2万元/㎡以上
4、新洲
新洲的主城存在感不强，似乎一直游离于东莞主城之外。尽管新洲与城西接壤，但因其工厂林立，让大家误会是本县。2016年，《东莞市卫星城总体总体规划（2016-2030）》发布时，一度有新洲已经被“踢出”主城的传言。
新洲工业区遍布，工厂林立，公共设施基础建设弱，存在环境污染问题，经常让大家误会是本县。近几年，得益于东城、城西片区大哥们的经济外溢和带动，新洲迎来了产业发展的好时机。
道路交通：新洲与南主城隔着东莞运河，形成天然的屏障。随着政府加强了基础建设的投入，鸿福大桥、宏远大桥的开通增强了
在建的R1线在新洲总体规划有3站点，分别是人民医院站、汽车总站、滨江体育馆站。
公共天然资源：东莞市人民医院，东莞汽车总站，东莞市工人文化宫，滨江体育公园，龙湾湿地公园
商业基础建设：华南mall，下坝坊休闲区（东莞小资和文青的闲暇放松去处）
△华南mall
学区：目前有十多所公办学校，整体实力偏弱。新洲实验小学，新洲第一小学，新洲服务中心小学为市重点小学。新洲的教育资料分配上存在着歧视新莞人的问题，屡次投诉却仍然得不到解决。
△东莞阳光网问政平台关于新洲教育天然资源分配问题
新洲产业发展机会：
东城、城西农地开发力度强，可开发的农地天然资源少且地价高，莞城拆迁难度大，因此拥有大量可开发农地天然资源，且处于楼市价格凹地的新洲引起了开发商的注意，目前恒大、金地、阳光城、中海、保利东莞小产权房厚街涌口一手新楼盘等品牌房企相继进入。新洲的产业发展后劲十足。
△蓝色的框内均为工厂，而红框的石美社区，为新洲现阶段重点产业发展区域众所周知
新洲胜利社区，紧邻城西宏远，与南卫星城服务中心仅一桥之隔，公共基础建设上有体育公园和文化宫等公共设施，产业发展较好。石美社区聚集了金地、恒大、正中、中海等知名开发商，在银龙桥的贯通后，与新洲原大型楼盘理想0769、家汇生活广场连成一片，经汽车总站、曲海大桥，可直达城西腹地，未来产业发展可期。
03 楼盘推荐
东莞市郊优质区域版块及楼盘推荐：
按区域划分：
1.东莞的正服务中心（地铁1号线和2号线交汇处，东莞大道和鸿福路交汇处）
东莞塘厦沙湖小产权房价格民盈山国贸城、第一国际、新世纪豪园、天骄御峰、中信凯旋城
次之可以考虑华凯豪园、尚书银座、东泰花园（一期仅限）等
2.城西西平
景湖时代城、景湖春晓、新中银金色华庭、金地格林小城、东骏豪苑、世纪城玫瑰公馆
次之可以考虑中熙弥珍道、世纪城国际公馆、中信凯旋公馆
3.城西总部CBD
供给以写字楼和公寓为主，
可以考虑周边的恒大雅苑、万科金悦香树、中信凯旋国际、世纪城幸福公馆、中信森林湖等洋房产品。
4.东城
万达公馆、格兰名筑、碧桂园帕克诺雅、丰华珑远翠珑湾。
5.莞城运河旁
带优质教育，恒大华府，塞纳河畔，万科运河东一号，碧桂园东江月
6.新洲
万科东江之星二期，上东国际，理想0769，富通自在城，欧景城，北大天然资源御园
按生态环境天然资源：
1.黄旗山
多豪宅区，月湖居、星河传说、愉景花园、峰景高尔夫、万科皇马俪宫
次之，新世界花园、黄旗印象、天骄峰景、中信御园、富盈东方华府
2.水濂山森林公园&水库
万科翡丽山、御花苑、鼎峰源著、映湖山庄
次之中信富城山居（属厚街）、海逸豪庭（属厚街）
3.同沙：
万科中天卫星城花园
最后再介绍一下莞系地产：
光大系
东莞本土最大的开发商，小区环境好，自住且入住率高。产品户型周正，早期开发体量大且连片开发（如西平、东泰），位置较好，片区成熟，房价坚挺。景湖系产品品质好，有景湖花园、景湖春天、景湖时代城、景湖春晓、景湖蓝郡、景湖名郡、景湖荣郡、景湖湾畔。
中信系：
中信90年代便进入东莞，开发了具有上千亩体量的东泰花园，迄今仍是东莞入住率最高的大型生活社区众所周知。中信产品有：中信东泰花园、中信凯旋城、中信阳光假日、中信阳光澳园、中信新天地、中信凯旋公馆、中信御园、中信森林湖
宏远系：
宏远开发的一系列楼盘，如今已经连成了宏远片区，小区相对成熟，居住氛围良好。宏远产品有：江南世家、江南第一次、江南雅筑、金丰花园、活力康城
新世纪系：
新世纪最初主要是开发卫星城服务中心的高端豪宅项目，市场认可度较高。主要产品有：新世纪豪园、新世纪豪园第一居、新世纪豪园添一居、新世纪丽江豪园、新世纪河畔广场、新世纪长盛广场
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