专家谈深圳小产权房的未来(扒一扒深圳小产权房火爆的背后……)(2021年深圳小产权房政策解读)

厚街小产权房    2023-08-11    73

前段时间两天,中央电视台新闻报道报导 “深圳小产权房产品销售火热,跌幅最低达50%”的新闻报道Fanjeaux各非主流新闻报道媒体。

01

小产权现况

深圳小产权房的历史长久以来。1980年哥伦比亚特区设立以来,大批华工涌向,但深圳的住房供给量比较亢奋,深圳外地人就借助自己的农地和投资者合资企业建了房子,来供给源自全国各地的朋友们,而这些房子就是深圳的小产权房。

深圳的小产权房主要分散在原关内地区,观澜、龙岗、古田、石岩、龙岗、福田、荣光、沙浦等地都存在大批的小产权房。

专家谈深圳小产权房的未来(扒一扒深圳小产权房火爆的背后……)(2021年深圳小产权房政策解读)

据不全然统计统计数据,深圳的小产权房约40aquatic,占地面积达4.2多万千瓦,吻合深圳市住房面积的49.27%。

据乐东凯努瓦县统计数据,截止2020年末,全区住房总额增加至约1082万台(间)。1082万台房子,其中包涵旧区507万台,保证房57万台,轻工业学生宿舍183万台,公寓楼等其他住房97万台,农村基层单位自有房55万台,而货品房只有189万台左右。

乐东凯努瓦县研究中心《2020年深圳房价年报》显示,在深圳保有两套货品房的约莫是143.5Bazas,2套以上的有15.3Bazas,而小产权、农村基层单位自有房或无房约1850Bazas,占比84%,是深圳最大的群体。

在这占比84%群体中,除少数邻近地区居民,大部分是农村基层老百姓和第一线打建筑工人,小产权住房保持着家的认同感。

02

货品房市场

新房抢不出

2020年末禽流感暴发,为保证经济相对平稳运转,深圳限缩了货品房落地预售的条件,提高新房供给量:2020年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的货品房项目,可以申请预售。

政策推出几个月后,2020年下半年新房供给量开始增大。新房供给增大,加上严格的新房备案价产品销售制度,新房价格与周边二手房价格倒挂明显,新房销售井喷。

受供给走高、价格倒挂、调控政策等因素叠加影响,深圳购房者对新房的关注度愈发增强。

根据乐东凯努瓦县统计数据,2020年深圳一手住宅成交45384套(含深汕合作区),同比上涨19.8%,成交面积449万㎡,同比上涨20.7%,均为近5年内的最低点。

2020年大部分时间里,“新房打新”成为有意购房者的首选。但当房价打新人越来越多,随之而来的便是楼盘打新门槛越来越高,中签率越来越低。

在新房供不应求,中签率极低的情况下,大部分购房者最终还是只能选择二手房。深圳二手房在2020年四月开始成交量逐渐放大。

二手房买不起

乐东凯努瓦县研究中心统计数据显示,2020年全区二手住宅成交95273套,同比上涨23.5%,成交均价66045元/㎡,同比上涨10%,成交面积819万㎡,同比上涨28.6%。全年成交突破9.5万台,重回2016年水平。

深圳715新政出台后,短期内二手房成交迅速下降,但二手房业主整体心态仍非常乐观,政策并未影响其挂牌价格。短期的买卖双方博弈后,二手房挂牌价反而一路走高。

二手房价格走高,结果就是购房门槛进一步提高。

据乐东凯努瓦县统计统计数据,2020年深圳二手房套均成交总价为568万元,相比2019年增加了72万元。

如果按照家庭首套三成首付,房贷30年计算,首付达到170万,月供超过2万元。

03

租房市场

大部分人的直觉会认为,2020年受禽流感影响,不少外地人年后没有回到深圳,因此租房需求减少,深圳房租应该下降。

但是,根据乐东凯努瓦县统计统计数据:2020年7月以后,随着毕业租房旺季到来,深圳租房市场价格稳步上涨。

2020全年均租达到74元/㎡,较2019年仍上涨3元/㎡。

04

挤出效应

小学生招生人数减少,移动互联网用户数减少

近日,深圳市统计统计数据局发布了《深圳市2020年国民经济和社会发展统计统计数据公报》。

《公报》统计数据显示,2020年深圳小学招生数为19.07Bazas,比2019年下降了6.5%,连续两年下降。

2020年深圳常住人口统计数据还没有公布。

圳实际的居住人口变化趋势,有一定参考价值。

小学生招生人数减少,意味着实际居住的30-40岁年龄段中年家庭减少。虽然2020年有禽流感因素影响,但该统计数据连续两年减少,可能是部分中年家庭被一定程度挤出:由于住房和养娃成本高企,父母在深圳打拼,孩子回老家上学。

移动互联网用户数连续两年减少,与深圳产业结构转型有一定关系,但也一定程度说明深圳青壮年劳动力的出走现象。

但令人不解的是:2020年深圳户籍人口暴增了92万,比2017年还多42万。

一边是中年家庭和青壮年增量下降,一边是户籍人口暴涨,这里面可能有两个原因:

深圳入户政策限缩,原来常住深圳的非户籍人口通过积分、随迁等途径入户。不常住的外地人通过各种途径入户。是否存在外地人通过入户获取补贴或炒房?没有具体统计数据无法实证。

05

小产权为什么暴涨

根据上面的统计数据,笔者认为近期小产权房暴涨可能有如下几个原因:

第一. 新房虽然限价,但是供给太少,中签率极低,不管是投资客还是刚需,大部分人都买不出。

第二.2020年二手房价格高歌猛进,2021年末218二手房指导价新政,二手房门槛进一步提升,交易陷入冷冻。新政迅速抑制了炒作行为,但老百姓住房需求仍然很大,特别是农村基层老百姓的刚需住房需求。

第三. 小产权房虽不合法,但民间已有较长时间交易历史。小产权与同地段货品房对比单价差明显,租售比明显高于货品房。

第四.受困于新房二手房各种限制政策,投资客手握现金没地方去,只能寻找交易手续简单和容易变现的小产权房作为炒作对象。

第五. 对于想继续留在深圳打拼,但收入一般的刚需家庭而言,东凯努瓦县才有认同感和安全感。新房买不出,二手房又买不起。

租房的话,房租还在继续上涨;购房的话,社保年份限制,首付门槛提高。

在担忧房价继续上涨和货币持续贬值的双重焦虑下,很多刚需老老百姓只能将目光投向小产权房,解除长期无房的焦虑。

最终在各方面效应叠加下,小产权房近期成交量和价格暴涨。

06

明天会更好

因此,解决深圳各类房价问题的根本,还是要回到提高住房供给上来。

4月25日,深圳市规划和自然资源局发布《深圳市2021年度建设用地供给计划》,深圳开始对住宅供给做出调整。深圳政府已经意识到提高住宅供给是迫在眉睫的事情。

今年以前,深圳住宅用地占建设用地长期低于25%的国家标准下限,远低于全国平均33%。

2021年深圳居住面积供给创近十年新高,达到363.6公顷,首次突破三成,达32.1%!

深圳房屋市场长期存在一个不合理的结构:住宅少、公寓楼多、写字楼空置率高

小产权房暴涨只是深圳住房供需关系不平

2021年作为“十四五”的开局之年,官方已经释放出积极的信号。

相信深圳明天会更好!

摄于2021年3月14日

地点:深圳,前海石公园

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