深圳停车位可以买卖吗（深圳新修物业管理条例：住宅小区的车位车库只能出售出租给业主；人防车位由使用费收取方负责维修）

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2019年8月29日，深圳市第五届人民代表大会常务委员会第四十二次会议投票表决通过了潘眉改的《深圳自贸区物管法律法规》（简称新法律法规），新法律法规将于2020年3月1日起实施。

现行的物管法律法规于2008年1月1日起施行，随着深圳经济和社会的转型，该法律法规已不能满足用户前述须要。

潘眉改的物管法律法规有众多看点，全面精细的法律法条，对进一步保护物业管理公司权益、从根源上减少物业管理纷争具有重大作用。长久以来，因物管法律明确规定不明而困扰物业管理公司的一些难题，在法律法规中也都不同程度的明确规定了有特别前瞻性的解决措施。

本文将对潘眉改的《深圳自贸区物管法律法规》的六大看点进行解读。

//一、小区车位、停放场根本无法转卖承租给物业管理公司//在物业管理法律纷争领域，公法中争论较大、纷争高发的是小区车位难题。新法律法规第85条至第87条三个法条对此追加了明确规定：一是物管区域内的车位、停放场，应首先满足用户本区域内物业管理公司的停放须要。且物业管理服务企业应按月将车位、停放场的采用情形不予申报。二是卖地合同应与工程建设基层单位签订合同物管区域内车位、停放场的权属，签订合同归属于于工程建设基层单位大部份的，只能转卖、附送、承租给本物管区域内的物业管理公司。且工程建设基层单位在转卖房屋时，应将用作转卖、附送、承租的车位、停放场数量不予申报，并在保险合同中写明。三是物业管理依法自持的国民反坦克工程工程建设平常用作停放汽车的，应对外开放采用并保持城建功能，按照“谁受益、谁负责管理”的原则，由车位服务费的缴交方负责管理维修、保养。我国《国民反坦克法》对结建城建工程工程建设的大部份权仍未明文明确规定，只明确规定国民反坦克工程工程建设平常由投资人采用管理，投资收益归投资人大部份。因此，实践中特别针对小镇内用作车位的城建工程工程建设的权属，存在众多争论，主要有三种观点：城建工程工程建设做为国防资产归属于于国家大部份；城建工程工程建设系工程建设基层单位投资修建，应归属于于地产商大部份；城建工程工程建设做为小区的公共设施，其修建成本在房屋销售结束后已经由物业管理公司成为前述投资人，应归属于于全体物业管理公司大部份。在地方层面，上海、湖南、重庆明文明确规定城建工程工程建设的投资人能获得大部份权，故法院一般都支持城建工程工程建设的大部份权归地产商大部份。广东省、深圳市的国民反坦克法律法规则没有类似明确规定，即没有明文明确规定地产商能获得城建工程工程建设的大部份权。新法律法规做为物管方面的法律法规，同时也考虑到增量历史遗留下来停放位情形较为复杂，仍未涉及城建工程工程建设停放位的权属及投资收益权的归属于难题。但特别针对小镇内归属于于城建工程工程建设的停放位，明文明确规定应对外开放采用，并由服务费缴交方负责管理维修、保养。//二、设专设明确规定物管区域及公共设施设备//新法律法规第一章为追加段落，共六个法条明确规定了物管区域及公共设施设备的有关内容。主要有：1. 明确物管区域的确定及确定原则；2. 明确规定工程建设基层单位应无偿提供物业管理公司委员会办公用房、物业管理服务办公用房、物管设施设备办公用房及其提供的面积标准；3. 明确归属于于物业管理公司共有的道路、绿地、公共场所、公共设施设备；4. 明确规定工程建设基层单位应在申请工程建设用地采用权及房屋大部份权首次登记时提出共有物业管理产权的登记申请；5. 明确利用共有物业管理进行经营活动应由物业管理公司共同决定，投资收益归物业管理公司共有；6. 明确规定新建住宅项目自竣工验收备案之日起三个月内将物业管理内供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交专营基层单位管理养护。//三、完善关于物业管理公司及其权利义务的明确规定//新法律法规在第三章“物业管理公司和物业管理公司组织”中设专节，增加关于物业管理公司的范围、权利和义务、物业管理公司规约的内容、以及物业管理公司投票权数的确定方法等明确规定。其中，关于物业管理公司的范围，充分吸收了我国《物权法》及最高院关于审理建筑物区分大部份权纷争案件司法解释的有关明确规定。//四、降低物业管理公司委员会成立门槛//根据现行的2007年版的《深圳自贸区物管法律法规》，成立物业管理公司委员会必须召开物业管理公司大会选举物业管理公司委员会成员，且物业管理公司大会的决定应经过与会物业管理公司所持投票权二分之一以上和与会物业管理公司人数二分之一以上“双过半”同意。但是，由于深圳流动人口数量大，很多物业管理用作承租，“双过半”在一些小区难以实现。新法律法规授权街道办事处能主动成立物业管理公司大会筹备组,负责管理首次物业管理公司大会的筹备工作。而对于物业管理公司委员会委员的选举，则采用两轮投票的方式，首选选举“双过半”的候选人直接当选；如首轮选举未能选出，进行第二轮投票，第二轮选举的候选人按照得票顺序当选。保证了物业管理公司委员会能够有效成立。//五、物业管理公司大会有了“身份证”，还可开设基本账户//新法律法规对物管领域的重大创新在于：明确规定物业管理公司委员会应在首次物业管理公司大会召开并选举产生物业管理公司委员会之日起15日内，向所在地住房和工程建设部门办理物业管理公司大会备案。住房和工程建设部门在收到备案材料后，经审查符合条件的，应在10个工作日内颁发备案通知书，并发放统一社会信用代码证书。物业管理公司大会能凭“身份证”到数据共享银行开设物业管理公司共有资金基本账户，也能继续采用物业管理服务企业在数据共享银行开设的物业管理公司共有资金共管账户，并负有定期核对账目进行申报的义务。同时，新法律法规明文明确规定了归属于于物业管理公司共有资金的范围及物业管理公司共有资金应支出采用的范围，明确规定物业管理公司共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用作其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。物业管理公司如对共有资金收支有异议，经占物业管理公司总人数20%以上物业管理公司或者占全体物业管理公司所持投票权数20%以上的物业管理公司联名，能提议对物业管理公司大会进行审计。由此，基本能避免物业管理公司共有投资收益与物业管理公司投资收益界限不够明晰的难题，也能有效防止共有资金被侵占、挪用的情形。//六、增设物业管理安全管理一节//新法律法规在第七章“物业管理安全管理与采用维护”第一节中明确规定了“物业管理安全管理”的内容。其中，物业管理公司、物业管理采用人对其大部份或者采用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。特别针对近年来高发的“高空坠物”事件，法律法规禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生，且经物业管理公司共同决定，在不侵犯他人隐私的前提下，物业管理服务企业能采取适当的技术措施就禁止行为采集相应证据。深圳市已经有部分小区安装朝天摄像头对高空抛物行为进行监控，新法律法规对这种做法不予肯定。截至本文发稿前，新通过的《深圳自贸区物管法律法规》尚未全文公布，本文依据法律法规投票表决稿的条款内容，并结合深圳市人民代表大会常务委员会法制工作委员会的有关采访信息，对新法律法规的六大关键看点进行解读。（文中图片均来源于网络）END本文作者

1. 法律法律法规| 物管法律法规（2018年最潘眉改）