谁能想不到，小产权房竟然正式成为了深圳股权投资客抢夺的抢手货。

据中央电视台报导，上周深圳的小产权房消费市场极度火爆，即使再次出现了一房乏人问津的现像，近两年来，深圳的小产权房跌幅最低早已少于50%。

观澜许多将要征地的小产权房销售产品价格即使少于了5万，下跌态势凶悍，和这一片片区商品房的“非官方二手房交易产品价格”相距并不大。

关键性，这种的情形还数不胜数：

新洲的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元，那时要1万至1.2万；

龙岗的小产权房在一年前的收购产品价格是1万至1.8万，那时要1.5万至4万。

市中心区稍好改建过的小产权房套内总价达至4万至5多万元；

Lendelin，小产权房做为房地产消费市场中的“前所未闻”，并不具备啥股权投资商业价值。今年5月天然资源部也曾申明认定：

无法通过注册登记将违规工业用地正式化。

但在深圳这座年青的卫星城，占有住房消费市场六分之一的小产权房却仍然迎了“秋天”。

另一面释放出来了哪种讯号？

01

小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者说只有部分产权。

图源图虫

在深圳，小产权房最早发展于宝安区沙井镇，占到了观澜建筑的一半以上。这里的小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相距无几。

在一系列房价调控组合拳对准了商品房消费市场后，热钱仍然在深圳找寻机会，助推了这一轮小产权房暴涨。

有中介表示，很多外地资金在深圳购买小产权房，一天一个价，早已失控了。

更夸张的是，有些开发主体确认清晰的小产权房直接涨到了10万/平，一旦有征地风声传出，则可以卖到15多万元/平。

位于核心区域的华强北，华强南一带的福田村，由于海岸城承包征地，片区内的小产权房叫价12多万元/平方米左右。

即便如此，仍然有大批股权投资客疯抢，有的一买就是三四套。

即使还有中介，将那些没有旧改概念的普通小产权房，包装成确定的旧改回迁房来吆喝。一时间，不少刚需也开始蠢蠢欲动。

在那些中介的说辞里，深圳有些小产权房不按面积计算，只按套算。假如全款买入了一套小产权房，初步测算，一次性股权投资在三四百万，相当于购买深圳新房的首付。

“每月有租金收入，收益比理财产品还高；等到以后卖的时候就能套现，运气好碰到征地那就直接财务自由了。”

听起来美滋滋，可实际上，富贵险中求！

小产权房并不是没有风险，其真正的原罪，落在了土地上。

这类房子是在集体土地上建起来的房子，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者做为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权。

基于此，买卖小产权房很可能掉进坑里。它存在无法过户、没有房产证、交易信息不透明、承建的开发商报建手续不齐全等风险。尤其是许多城中村的“小产权房”，还得不到承认，被相关部门认定为“违规建筑”。

同时，有关部门也明确规定建设、买卖小产权房属于违规行为，严令禁止。

比如这一次，在央媒曝光后，买卖小产权房就被痛批！有小产权房相关中介透露，观澜各村委暂停过户、不少小产权门店被查封！

网传图片，图源网友

事实上，早在2018年年底，广东就发布了《关于加快处理不动产注册登记历史遗留问题的指导意见》，里面明确提出：

集体所有土地上开发的商品住房，即俗称的“小产权房”，一律不得办理不动产注册登记。

这一定调的文件，预告着小产权房的谢幕。

不合法固然不合法，但是很多人合法的需求，是不是该得到满足？

最起码，小产权房可以拿来住。

02

有人会说，小产权房早已是大部分深圳人噩梦一般的存在。但是，正常住宅的房价对一众“深飘”来说，何尝不是一种噩梦。

时至今日，深圳二手房销售产品价格早已飙到了9万多，对大部分普通人来说，从清朝干到那时，也不一定能买得起。

细究深圳高房价另一面，主要还是因为供地不足。

可以说，在深圳面前，全国没有哪个卫星城敢说自己“缺地”。

深圳的面积，小到只有区区1997平方公里，并且卫星城开发已基本处于饱和，可开发的建设工业用地极其稀缺。

相比杭州（1.7万平方公里）、 北京（1.6万平方公里）、 天津（1.2万平方公里）、 广州（7000多平方公里）, 上海（6000多平方公里），深圳就是一个小不点。

算下来，深圳的人口密度，是上海的1.8倍、广州的3.3倍、北京的5倍，排在全国第一。

同时，深圳的住房自有率非常低，只有23.7%，比寸土寸金的香港（49%）还要低，远低于全国平均水平。

供给小，需求大，这就造成了深圳房价居高不下的背景。

然而，房价过热必然有违“房住不炒”的底线。今年7.15深圳调控只是一个引子，近两年来，各类调控举措如约而至。

最凶悍的，莫过于深圳今年2月出台的二手房指导价。此政一出，一定程度上让房价失去了意义。

二手房指导价施行后，中信红树湾、半岛城邦、恒裕滨城等新房折扣，都远远少于了7折

此前是限购、限售，那时来了个限价，可以说是尽全力要压低深圳存量二手房的流通。

即便上有政策下有对策，你要限价我就两份合同，一份正常合同，一份用来补差价的合同，低于消费市场价来卖是不可能的——但增加了消费市场交易成本，只会让更多人选择捂盘在手。

如此一来，普通买家想要购买深圳二手房，只会耗费更多心力。

外加上深圳和北京上海一样，都存在新盘限价、抽签摇号的情形，普通刚需想要上车，一定程度上也被抑制了。

因此，买公寓或是具备产品价格优势的小产权房（通常售价为同等条件商品房售价的30%~50%），成了这部分买家退而求其次的选择。

要知道，在中国卫星城化水平最低的年青卫星城深圳，大约一半的建筑面积是小产权房，少于一半的人口居住在小产权房内。

据相关统计数据，截止2018年底，深圳违规建筑总产量做到37.94万栋，总建筑面积达至4.05亿平方米，是深圳建筑面积的49.27%。

而这次中央电视台新闻的报导更新了数据。新闻里提到，深圳违规建筑，也就是小产权房约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米。

空中俯瞰密集的城中村，图源图虫

并且，小产权房具备“不限购”、“不占购房名额”等特点，于是一众股权投资者纷纷跑步入场。

其中，那些越快征地变现、或自带学区房资源的最受买家欢迎。据业内人士观察，这些购买者有八成都是股权投资客。

当然，也有人是为了买来自住，毕竟商品房买不起，公寓太贵也抢不到，买小产权房的供房压力会比一手商品房要轻松很多。

用来出租，也有很大的前景。深圳是北下青年的首选卫星城，每年新增常住人口都名列前茅，虽然19年数据被杭州反超了，但近四年增量总和，是其它卫星城短时间内难以追上的，实际管理人口也高达2300Bazas。

2019年新增常住人口数，杭州净增55.4Bazas，早已少于深圳的41.2万，2020年非官方数据暂未披露。图源搜获房价

此外，深圳落户是四个一线卫星城中最容易的（尤其对大学生来说），在人才落户补贴上也是大手笔，硕士一次性给到2万5、博士给到3万，部分区一级还有双重补贴……

当源源不断的年青人涌入深圳，无形中也给小产权房在内的各类住房注入了希望。

比如，出租商业价值。

毕竟，深圳的小区房不是每一个“深漂”都有机会租得起的。居住在城中村，已然正式成为一部分年青人的过渡选择。

失去城中村的廉价住所后，租户要么接受更贵，要么忍受更远。对于深圳这种一个加班就是日常的互联网之都，部分年青人只能靠牺牲居住环境质量，来多省点租金了。

你可不要低估小产权房，有些像模像样的片区，这类房子的租金都早已直逼小区房，比如深圳白石洲村就是典例。

深圳白石洲村鸟瞰图，图源图虫

03

众所周知，深圳既是资本最佳的寄生标，又是典型的分化消费市场。

当人们纷纷把眼光聚焦在南山和福田的豪宅时，不可忽略的一点是，以小产权房为主的城中村才是深圳的基础。

在深圳的房价高地——南山前海那一带，虽然有完善的地铁商超等配套，是公司驻地首选，但少有年青人有资金底气住在那。

深圳南山区夜景，图源图虫

相反，最有夜经济的地方，是龙岗、龙岗、福田等大部分城中村，熙熙攘攘，烟火气十足。

就像两个平行世界，高收入群体的狂欢，与城中村青年的迷茫，交织成鲜明对比的画面。

这与深圳的现实情形相吻合。据住建局局长张学凡申明透露，深圳70%的人口仍然居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

此外，住房供地严重不足，住房只占土地供应的22.6%，之前的供地计划常常无法完成。

因此乐观来看，海量的城中村自建房、合建房等小产权房，为深圳二次房改构筑了大片缓冲地带。

只是长期而言，小产权房通常被视为违章建筑或采光通风较差的危房，其基础设施、生活配套、居住体验，与商品住房存在较大的差距，这被认为与深圳形象、卫星城转型、住房升级格格不入。

深圳莲塘村，图源图虫

随着卫星城化的推进，一场“清拆行动”不可避免。

戏剧化的是，清拆速度始终赶不上违建速度。

当土地商业价值激增，种菜的只会跑来“种房”，巨大的利益驱使违规建设不断冒头。

于是，那些敏锐的投机者利用深圳的跌幅空间，在小产权房的交易和买卖中间获利，不惜一切代价往里走。

殊不知，稍有不慎，就成了被割的韭菜。

毕竟，在房价监管越来越紧的当下，这波炒作小产权房的热度必然难以为继。

作者：城叔

卫星城商业价值论团队出品