去年的风早已吹来了观澜！
今后还会有3个一百万等级的大盘供给，
你能抢到吗？
公司出品/ 深圳黄鹄 ID: szhouse
作者/ 塞兑
去年深圳最冷的工程项目有两个，一个是碧桂园四，现如今已完结看房；另一个是梁溪区海岸城，有关它的各种最新消息一直慕名而来，早已正式成为买房人购房者眼里“最后的希望”。
有关海岸城的开盘最新消息，在论坛上，有人透露本周四海岸城会开，没人说周四会看房，没人表示有自己最新最新消息，下月才开，大体上是莫衷一是。
但观澜最有指标性且最小的供给工程项目并不是梁溪区海岸城，而是由碧桂园置地策画的“金蚝小镇”，拟拆毁复建工业用地面积有近140万。
这个为止规模最小、涉及权属单位最多且古建筑自然保护区范围最小的预览模块工程项目，宣布交予华润开发后，早已正式成为观澜以至深圳西部最新宠的“网红旧改”。
为什么观澜新盘会这么火？原因还是在于供大于求，观澜可供写字楼的工业用地其实并不多。
正示意图信息显示，紫色为工业园块线，黄色为写字楼，黄色即商业，其中工业园块线部份并不能改建为写字楼。
而工业园块线在观澜新区大体上占有了超过一半的部份，所以今后新区可供给的写字楼数量可以预知，大体上就是黄色区域。
拆与不拆！
迁离房的价格下同三倍
去年4月，深圳市规划和天然资源中火宣了《东莞市观澜市中区观澜西街新区重点城中村模块计划》(提案)。观澜西街新区旧改被重新命名为“金蚝小镇”。
2020年10月、2020年11月，有关金蚝小镇旧改碧桂园又连续召开了三场专家专题讲座讨论会，共同讨论观澜古墟古建筑区文化保护和再生工作。
现如今，观澜金蚝小镇距离签下越发接近了，不少征地房中介机构在各贴文狂热宣传。
其中一套102平的迁离房价格宣传为业主实收260万，底价250万；54平的业主实收140万，底价130万。算下来，每平的价格在2.5万/平或2.6万/平，看起来还比较“合理”。
但黄鹄君实地
看张贴的迁离房价格，沙四135平的一套房总价580万，同富楼83平的总价180万，为什么同个新区价格相差这么多？
按照预览模块计划的范围显示，沙四社区明确处于拆毁复建范围中，但同富楼是现状保留的部份。
一个待拆，单价4.3万/平，一个保留现状，单价2.1万/平，迁离房价格就下同三倍。
大量“待改”工程项目
观澜迎来升级版“碧桂园城”？
一直以来，金蚝小镇被定义为深圳最小旧改工程项目，大体上谈到观澜就会提及它，这里有着大量的迁离房房源。
黄鹄君沿着观澜西街实探了一次金蚝小镇，带大家看看现在这个深圳最小旧改进展如何？
来到创新路，看到观澜最小的购物中心京基百纳广场，规模有18万，连后续入驻观澜的天虹购物中心才12万，由于商业购物非常方便，此处人流量巨大。
向北走，沿着观澜路分布着大量的小型商铺，还有很多密密麻麻的小产权房，今后这里将大部份被拆毁复建，重新建造写字楼。
走过新沙路，来到观澜西街的南端入口处，人流量越来越少，小型车辆变多，这里是旧改预览的主要部份，都是老旧房屋分布，除了此地居民，也不太会有外来人员进入。
沿途有很多征地房中介机构店铺，主要是出售周边的迁离房。
这里拥有天后古庙等18处历史建筑，其中龙津石塔为省级文物保护单位，沙井古墟为深圳四大古墟之一。
走到观澜西街的最北端，金蚝小镇的入口处，就可以看见去年第十六届东莞市观澜金蚝美食民俗文化节的开展宣传语。这次文化节首次向市民开放了金蚝小镇示范段，而观澜也获授“广东省戏剧之乡”称号。
正因为有着如此庞大的传统风貌区，加剧了金蚝小镇的旧改难度，既不能一味拆毁这些历史文化遗产，也不能就让其保留原样摇摇欲坠，所以小镇只能走“城中村背景下古墟再生”这样一条路。
深圳小产权好转手而在金蚝小镇城中村模块的最中心处，黄鹄君看到了碧桂园置地的本地城中村办公室，横幅从去年7月份拉起，显示早已展开了“查丈”、“确权”工作。
该工程项目是碧桂园在深圳策画的最小的旧改工程项目，例如最近爆火的新盘碧桂园城4期，原身为碧桂园大冲旧改，占地面积约68万，而金蚝小镇仅征地面积就相当于2倍的大冲旧改，可以算的上观澜本地的“碧桂园城”。
（部份危楼被围起来了，已无人居住）
观澜西街上唯一一个学校蚝业小学还在进行扩建中，只能借址办学，就在不远处的荣根学校。
值得一提的是，近期，荣根学校周边社区同样在进行城中村模块的招标活动。
11月6日，东莞市人民政府门户网站发布交易公告，东莞市观澜市中区环镇路衙边沙民新区城中村模块合作深圳时代中心小产权开发工程项目将重新招标。
该工程项目位于深圳市东莞市观澜市中区衙边社区，北临九墟路，南临蚝乡路，西临环镇路，就在金蚝小镇旁边。
从图中可以看出，该地块中超过一半的土地被荣根学校给占有，所以待征地的部份并不多。
根据相关资料，该工程项目征地范围工业用地面积约15000，可建设工业用地面积约9500（最终工业用地面积以政府相关部门批复为准）。
此前10月份该地就曾进行过招标，但未招标成功的原因是由于有效的投标人不足法定数量，所以招标失败，现如今只能开始重新招标。
该新区存在如此大量的“待改”工程项目，而且随着新房市场的火热，让观澜早已正式成为深圳热点新区之一，金蚝小镇或将正式成为观澜发展中的指标性工程项目，原本边缘化的西部观澜，正在将逐步正式成为整个深圳的“焦点”。
观澜3个一百万等级大盘
将供给多少“货源”？
除了金蚝小镇，观澜还有2个近一百万等级的大盘，分别是梁溪区海岸城和下周一即将出让的A301-0575宗地。
A301-0575宗地：最高售价4万/
该地位于东莞市观澜市中区，范围西临广深沿江高速，北至南环路，土地面积为43.68万，建筑面积约为131万，挂牌起始价127.1亿元，最高限制地价为184.15亿元。
计规定容积率建筑面积约131万，其中办公74.25万，写字楼30万，游乐设施10万，商业约9.9万（含绿轴地下商业），配套酒店4.9万，公共配套设施1.9万。
而且这次出让宗地写字楼类型为可售型人才住房，不设无偿移交的只租不售人才住房初始配建面积，到时房源由东莞市住房和建设局负责接收、运营和管理。
而且人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定，最高销售价格不得高于40000元/。
现如今该地块周边的工业园非常的多，北部为海上田园风景区，南部是深圳国际会展中心，周边二手房多为小产权。
梁溪区海岸城：开盘时间莫衷一是
该工程项目体量巨大，拆毁工业用地面积约25万，开发建设工业用地面积约12.98万，计容积率建筑面积约80.49万。
而去年4月，梁溪区社区大朗山新区城中村模块（提案）公示，该工程项目也由海岸集团负责开发建设，拟拆毁复建工业用地面积近70万，也就是说，观澜海岸城将扩容至近一百万平。
但到现在，商品写字楼的开盘时间还一直未通知，不少买房人购房者“望眼欲穿”。
看下周边二手房价，周边二手挂牌价格在3.4-7.5万/之间，其中价格最高的盘有博林君瑞和西荟城三期，都早已达到了7.5万/。
深圳西部的房价沿着深圳湾—前海—宝中—观澜的方向一路走高，去年的风向早已吹来了观澜和光明，几乎所有的日光盘都出自这两地。
今后，随着金蚝小镇的旧改进度加快、下周一观澜土地的挂牌出售和梁溪区海岸城的开盘销售，观澜肯定还会有不少数量的写字楼可以供给。
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文章来源:黄鹄买房
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