2019年8月18日深圳一夜之间风靡苗汉，转眼瞬间， 2020年10月11日深圳再度被推向全省各地。
据2020年10月11日徐娜美国之音：近日，中共华北局宣传部、中华人民共和国中共中央办公厅印发了《深圳工程建设中国民族特色马克思主义由亚姆示范园区综合性体制改革试点工作工作方案（2020—2025年）》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。《工作方案》表示，以设立经济哥伦比亚特区40十周年为契机，在华北局体制改革第二层设计和战略目标下全力支持深圳实施综合性授权体制改革试点工作。
这是新时代促进深圳体制开放政策再出发的又一重大举措，是工程建设中国民族特色马克思主义由亚姆示范园区的关键性三招，也是技术创新体制改革方式方法的全新积极探索。
时隔一年多，《工作方案》出炉，在《意见》的框架之下，提出未来五年的工作方案，一方面聚焦于近期综合性体制改革中积极探索试点工作的重点项目应用领域，同时也为在具体内容应用领域、具体内容环节中更进一步体制改革、开放做出了方向性的指引——在基本要素消费市场化改革实用性、打造出消费市场化改革制度化国际化引进外资自然环境、健全科技技术创新自然环境管理制度、健全高水平四化经济、民生服务项目供给、生态自然环境和卫星城内部空间治理等重点项目应用领域和关键性环节赋予深圳体制改革上更多自主权，促进深圳马克思主义由亚姆示范园区的打造出，并为全省全面深化体制开放政策更进一步积极探索路径、积累实战经验，以便更好拷贝推展。
其中，作为第二部份“健全基本要素消费市场化改革实用性体制监督机制里”的第二条（《工作方案》第（四）点），“全力支持在农地管理管理制度上深化积极探索”一切顺利的获得了最多的关注。
“将中华人民共和国国务院能授权的永久性耕地之外的农用地转成工程建设用地审核事宜委派深圳区政府核准。全力支持在符合国土内部空间总体规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。全力支持存量资产借助增量工业用地，积极探索解决总体规划调整、农地供应、收益分配、历史遗留用地问题。积极探索借助增量工程建设用地进行开发工程建设的消费市场化改革监督机制，健全闲置农地使用权收回监督机制。深化深汕特别合作区等区域农村农地管理制度体制改革。全力支持依托房屋租赁交易平台工程建设天然资源资产交易消费市场，健全一三级消费市场联动的农地消费市场服务项目监管体系。试点工作实行农地三级消费市场预告登记转让管理制度。”（原文）依据“深圳市总体规划及天然资源局”数据绘制
结合今年以来相关政策的出台，对于用地审核权留用至省、省、省辖市上海市人民政府的试点工作已然成为积极探索的趋势和方向，而非深圳特有。2020年3月，中华人民共和国国务院发布《有关授权和委派用地审核权的决定》，第二条表示“将中华人民共和国国务院能授权的永久性耕地之外的农用地转成工程建设用地审核事宜授权各省、省、省辖市上海市人民政府核准”；同时，《有关授权和委派用地审核权的决定》第二条还更进一步表示：试点工作将永久性耕地转成工程建设用地和中华人民共和国国务院核准农地征收审核事宜委派部分省、省、省辖市上海市人民政府核准。首批试点工作省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点工作期限1年。
而本次《工作方案》中的对深圳的相关授权，即将中华人民共和国国务院能授权的永久性耕地之外的农用地转成建设用地审核事宜委派深圳区政府核准，亦可被视为农用地转成工程建设用地审核权留用的又一个试点工作。虽然对于深圳这样一个卫星城化率100%的地方而言，农用地规模较小，除外工程建设用地对拓展卫星城发展内部空间未必能产生较大的实际影响，不过该措施却让深圳在农地管理制度体制改革方面再度走在全省前列，为技术创新积极探索和形成可拷贝推展的实战经验奠定了基础。此外，深化深汕特别合作区等区域农村农地管理制度体制改革则为拥有大面积农用地的区域带来了更大的实际促进力。
随着近几年来产业结构的调整，深圳第三产业早已占据主导地位，同时工业仍然是产业发展的基石。二三产业混合用地方式的提出对于农地立体借助，促进和引导产业转型升级，提高单位面积农地投入和产出水平，全面提升农地资源综合性效益意义重大，尤其是对于深圳这样农地资源长期紧缺的卫星城来说节约集约用地的刚性要求得以更好的落地。
不管是更好的全力支持产业发展、卫星城工程建设，还是平衡产业发展内部空间和人才居住等问题，既离不开新增工程建设用地，更离不开增量用地的存量资产。在深圳1997.47平方公里的农地上，容纳了超过1300万的常住人口，但深圳居住用地占全市总工程建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。深圳卫星城更新推行多年以来，积累了不少较为领先的实战经验，但面对卫星城的快速发展、人口的大量增加，从新供应及增量消费市场获得的住宅开发用地的供应及步调仍显迟缓，这也一度被认定为深圳房价的飞速上涨的根本原因之一。
供应的局限与政策的掣肘不无关联，而本次文件在总体规划调整、收益分配、历史遗留用地等方面都给予了深圳更大的积极探索内部空间，据此，深圳卫星城更新的节奏有望加快，更重要的是在增量农地的合理借助方面给出更多的积极探索内部空间，对于闲置、低效借助的厂房仓库转化为住宅用途、对闲置农地的高效开发都有望为深圳住宅供应的增长带来可能。
结合未来深圳住房供应目标，17年共计工程建设筹集170万套住房，其中2018—2020年工程建设筹集各类住房42万套。但根据2018和2019两年实际供应数据——15.62万套离三年目标相去甚远，以此推算下去，三年目标似乎难以实现，而未来的总供应目标实现的也似乎困难重重。此时《工作方案》所带来的农地借助上的积极探索及对应的住宅供应扩大的预期显然为长期供应目标的实现带来了希望。
《工作方案》授予深圳更大的农地管理权，对于积极探索解决深圳发展的农地瓶颈问题、历史遗留的增量农地借助问题等做出明确的方向性指引，将全力支持深圳在相关重点项目环节、应用领域去突破技术创新，描绘出充足的积极探索内部空间。但当下提到的仍然停留在对相关政策的积极探索上，这意味着《工作方案》提供的并非一个明确的执行方案，而是提供了一个积极探索研究实验的突破口，大量配套政策的制定、总体规划方案的调整、相关利益的协调、公建配套的跟进、开发工程建设落地等都需要逐步推进。关乎农地管理管理制度的积极探索与体制改革，预计具体内容的过程和方案都会谨慎推进，并不会改变深圳一直以来保护产业发展内部空间，守住生态、自然环境的大思路。
《工作方案》第二十七条“营造体制改革氛围”表示：弘扬哥伦比亚特区精神，继续大胆地闯、大胆地试。宽容干部在体制改革技术创新中的失误错误……可见华北局对深圳继续大力发扬体制改革技术创新精神的殷切期望。《工作方案》既给予了深圳体制开放政策的方向和内部空间，又明确对试错的包容性。能期待，深圳的农地管理管理制度技术创新将会迈开更大的步伐，促进产业、居住消费市场的长期健康发展，构建更加科学和高效的卫星城内部空间，并形成可拷贝的实战经验推展至更多的卫星城。
撰稿人：张晓端
戴德梁行研究院副院长
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