——————深圳旧区旧改——————
产业发展心路历程
深圳旧区改建的四个期大体可分为：起跑、搜寻、产业发展、加速推进，逐步促进。
一、起跑期 1980-1990年
以1980年自贸区设立为初始结点，深圳掀开了卫星城工程建设的大幕，一个南湖畔的小村落，要跃变成为一个规划愿景上的“大卫星城”，最早开启的预览活动即是原文锦渡老城区的改建，这也是深圳预览改建迈进的第二步，早期用法为老城改建、石湖改建、旧区改建、旧工业园改建，自2009年后统一称为旧区。
二、搜寻期 1990-2003年
随着深圳哥伦比亚特区的加速工程建设与产业发展，大量的土地资源被耗用，带来的是原农村的宅基地被逐步充公作为卫星城产业发展商业用途，原居民定居点在卫星城加速工程建设过程中被孤立无援成无数个“石湖”。在此之后，农民的定居水平和收入迅速提高，商业机构建房出现了最高潮，石湖难题开始突显。
为加速，有效地解决“石湖”难题，深圳区政府于1991年5月24日设立了石湖改建领导小组，负责全面统筹规划全区的“石湖”改建组织工作，由此掀开了深圳预览第二期--“搜寻”期的序幕。
该期的改建对象著眼于“石湖”，方式以拆毁复建为主。在1991年这一年时间里，由新任顾问李传芳副市长策划召开了石湖改建领导小组四次会议，对石湖改建机构，石湖改建的市与区职能社会分工范围、石湖改建的原则和方法、石湖改建的工程进度等系列产品难题进行重点商讨，同时制订两批号的石湖改建方案。
由于相关机构初至，政策制定尚处于搜寻期，石湖改建组织工作促进不振，实际开工的石湖工程项目数量有限，泥岗村，赤尾村，干杉石湖，渔民村，蔡屋围称得上其中较为成功的事例。至2000年末期，余下的石湖改建方案因各种原因促进不下去，成为下一期的历史遗留下来工程项目。
三、产业发展期 2004-2009年
2004年10月28日深圳市委、区政府召开“全区旧区改建暨法建筑清查组织工作动员大会”，11月5日市旧区改建组织工作办公室正式设立，从此掀开了在全区范围内全面推进旧区改建的帷幕，在此称为深圳旧区的“产业发展”期。
该期改建对象拓展至旧区、老城、旧工业企业三种类型，方式拓展至全面改建（拆毁复建）和综合整治两种。
旧区综合整治是该期主要的改建活动，促进速度较快。从2005年开始，政府每年投入数亿元资金负责推进旧区综合整治，整治的目标是以消除重大安全隐患、完善市政基础配套设施为重点。
旧区全面改建（拆毁复建）工程项目推进速度较为缓慢。相比上一期，该期的旧区改建取得了一定的成绩，其中渔农村，水库新村，岗厦村等旧区改建取得突破性进展，基本达到预期的效果。
该期旧区拆毁复建推进缓慢的主要原因包括：哥伦比亚特区内改建工程项目普遍存在改建用地难题，规划目标与改建政策仍存在较大矛盾；拆毁等主要难题难于从根本上解决，拆迁中“钉子户”漫天要价的现象出现，配套政策尚不完善，改建专项规划与法定图则之间的法律地位关系尚未明确等。
四、加速推进期 2009至2018年
以2009年8月25日广东省颁布的《关于推进“三旧”改建推进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009}78号）为标志，深圳吹响了全面推进旧区（“三旧”改建）的号角。进入了加速推进的期，该期最重要的特征，即是形成了以《办法》及《实施细则》为核心的系统政策体系。
根据广东省78号文精神，“三旧”指老村落，旧厂房，石湖庄。
《深圳市旧区办法》（深府（2012）1号，以下简称《办法》于2009年12月1日正式施行，为深圳旧区活动的开展奠定了重要的法律基础。《办法》作为国内首部关于旧区的政府规章，提出了旧区的概念，适用的预览对象实现全覆盖，包括石湖，老城，旧工业园等多种类型。
《深圳市旧区办法实施细则》（深府{2012}1号），以下简称《实施细则》作为《办法》的配套性规定，重在对《办法》的规定进行细化和补充，主要呈现出五大亮点：（1）保障公共利益，实现多方共赢；（2）缩短审批时限，加强工程进度监管；（3）强化公众参与，实现规范操作；（4）坚持市场运行，强化政府引导；（5）明确部门社会分工，实现管理。
该期的旧区活动得到了加速、全面推进，旧区已成为深圳挖掘用地潜力，拓展产业发展空间的主要方式。
五、逐步促进期
市规划和自然资源局于2019年6月6日颁布《关于深入推进旧区组织工作促进卫星城高质量产业发展的若干措施》。
深圳市人大常委会于2020年12月30日颁布《深圳自贸区旧区条例》，于2021年3月1日正式施行。
该条例公布彻底解决了钉子户的存在，为后续旧区掀开了新一番大幕。
迁离房内幕解析
问：什么是迁离房？
迁离房就是在旧改工程项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给迁离户的房子。
迁离房，全称“迁离安置房”，是旧改工程项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利人”的迁离安置物业。
本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。
问：为什么会有迁离市场存在？
拆迁主体控制成本的需求与农民想获得更高补偿的天然矛盾，决定了迁离安置房流通的市场存在。
实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是物业置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。
而拆迁主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时原业主只能将迁离房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。
问：买迁离房买的是什么？
本质上客户购买迁离房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”。
而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。
一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。
问：买迁离房的手续、
主要流程是什么？
首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。
再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。
一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。
迁离房在深圳的市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。
问：是否限购、是否限售、
能否贷款？
不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；
不限售，拿到红本就可以二手房交易，首次无需等三年；
不能贷款，迁离指标因为是客户直接向商业机构购买，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。
买的迁离面积与开盘户型
面积不一样怎么办？
确约定。
问：迁离房的建筑质量如何？
迁离房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。
问：客户买了迁离房后，
办理房产证时有没有额外
的费用？开发商会不会另外再收钱？
客户购买的迁离房本质是“以旧房换新房”，实质与原拆迁户享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。
只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。
该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。
问：迁离房与同期商品房
的相同点？
迁离房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。
迁离房本质上就是新建成的商品房。
在深圳只要是通过旧改获得补偿的迁离房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。
问：迁离房的核心优势是什么？
优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；
不限购(解决购房名额难题)
不限售(不受深圳三年限售政策限制)
问：怎么证明购买的原业主
的物业具备迁离补偿资格？
关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的迁离安置资格。
问：怎样保障交易安全可靠、
没有纠纷？
客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等等难题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订，由拆迁主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。
而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。客户未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房，必然以客户的名字办理不动产登记。
如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，客户仍然可以被拆迁人身份，凭《拆迁补偿安置协议》主张迁离安置的权利。
况且客户向原业主购买的这部分面积，具有唯一性，即拆迁主体就这部分旧物业只与客户签订了《拆迁补偿安置协议》，而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议，所以原业主想毁也没有依据。
问：迁离房投资回报率
大概是多少？
迁离房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年化20%以上收益率。
问：迁离房以后能不能像
正常二手房一样卖出？
当然能，迁离房本质上就是一套商品房。迁离房办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制。
问：迁离房的不动产登记
价格是我的买入价格吗？
还是市场商品房价？
目前深圳已经办理不动产登记的迁离房一般有两张情况，第一是按照市场商品房价登记；第二是按照成本价（包含地价、建筑装修等全部成本）登记；具体何种方式，由开发商定夺。
但是不论采用何种登记价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的市场均价，而不是你的买入成本价。
二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记价格。
如果迁离房登记价格是成本价，会不会影响二手交易税费？
按照深圳现行的二手交易税费法规，不管迁离房登记价是市场价还是成本价，对二手交易税费的影响是完全一样的。
目前深圳二手房交易主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易价格即“网签价”有关，与原登记价无关。
问：万一有钉子户怎么办？
旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致工程项目推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。
目前深圳还没有任何一个旧区工程项目是因为个别“钉子户”导致工程项目流产的情况。
问：已经交房的迁离房
工程项目有哪些？
著名的有：南山大冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、平湖佳兆业卫星城广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等；
问：买一套迁离房能赚多少钱？
举例18年6月时白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元/平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年12月份已经达到9.5万元/平，按合同开发商承诺6年内交房（仅供参考），2026年7月份又会是多少呢？
目前区域的周边基本没有新房，二手房价则多数集中在13-17万/平之间。如果是科技园片区，大概15~20万，如果是白石洲的西边老房子比较便宜，大概9~11万，如果是白石洲的右边的豪宅区，比较贵大概16~22万，以白石洲的定位，旧改完成以后应该在超越大冲的片区，目前大冲均价17万/平米，就算大冲往后6年不涨价，6年后绿景第一期简称至少也要18万往上，现在购买的价位就相当于购买了原始股。
问：买迁离房如何判断
好坏？要注意什么？
购买迁离房，首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商，大品牌开发商在选择工程项目期即用严苛专业的标准规避了很多政策、规划、工程项目本身的缺陷等风险。
同时判断拆迁主体是否有实力，因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改工程项目前期一般会委托本地具有实力与影响力的拆迁主体，进行旧改的前期组织工作，包含拆迁、规划报批等，而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理本地政府、村企关系，加速平衡各方利益，加速推进工程项目拆迁。
判断物业、原权利人的真实性。借助专业人士过滤市场噪音、找到真正的“卖家”并和诚心的卖家签约，然后加速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。
对工程项目的工程进度、规划要有一定的基本了解。避免踩坑。
做好自己的资金筹划。因旧改工程项目商品房建成周期普通相对一般商品房要长，因此一旦决定投资，该部分资金需要沉淀一段时间，耐心等待迁离物业建成交付，取得投资回报。在交楼办出房产证前，变现比较困难，所有需要做好资金筹划。
因迁离房投资属于商业机构间买卖，交易一经达成，便无法撤销。所以需要考虑成熟后，再决定投资。
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