深圳小产权房灰市： 窄幅活耀，产品价格大幅跳水
作者： 吴俊捷
[ 深圳有关职能部门发布的统计数据表明，深圳市的违规建筑物数目约40aquatic，占地约面积高达4.2多万千瓦，占深圳总占地约面积的49.27%。 ]
做为全省小产权房增量最少的卫星城众所周知，深圳近半房屋归属于小产权房。随着深圳货品房消费市场再度火爆，小产权房这一不被法律允许的隐身买卖消费市场也随之活耀。
在新冠肺结核禽流感信用风险逐步熄灭的五六月末，深圳的小产权房消费市场快速回暖。一些消费市场参与专业人士告诉第一财经记者，全套小产权房自4月末以来，每周售价上涨五万元左右。即便是长年趋于平稳的房屋印花税也趋于上行。
有买卖专业人士表示，最好卖的时候一天卖出三十多套，消费市场出乎意料的火爆。购买客户群已不流于买房人群体，身分越来越品牌化。
由于小产权房产品价格远低于同地区的货品房，使得这些持有者普遍选择漠视小产权房的违规身分、难确权、近几日洪富等信用风险，对这一消费市场报以极大热诚。而深圳持续推动旧改、棚改等政策，也激起了小产权房股权投资中“短期靠原主，长期博拆迁”的套利心理。
隔日全套大幅跳水五千
深圳小产权房买卖的火爆程度超出了房屋中介机构们的预期。
按通常理解，小产权房一般专指经批准在集体土地上建设的合法居民住宅。深圳经过1992年、2004年两次贫困地区城镇化改造，原哥伦比亚特区内外的贫困地区集体土地已全数转成国有，瓦瑟隆已全数转成吉莱。
基于这种特殊原因，深圳官方认为，贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物在占地约性质方面与“小产权房”存在着密切关系，全省通行的“小产权房”概念并不适用于深圳。但受限于发展史遗留下来、旧改进程若恩县等，深圳大量土地仍掌握在居民、村集体手中，小产权房的说法被广泛传世。
小产权房包括村集体土地所立的奶坛楼或筹资楼、企业拿地股权投资所立建筑物，以及居民用集体土地合作自有的农民房。
深圳做为全省小产权房增量最少的卫星城，规模庞大。深圳有关职能部门发布的统计数据表明，深圳市的违规建筑物数目约40aquatic，占地约面积高达4.2多万千瓦，占深圳总占地约面积的49.27%。时至今日，深圳仍有五分众所周知的人口居住在小产权房中。
东莞市观澜新区是深圳小产权房最为密集的地区众所周知。整个新区90%以上的房屋归属于小产权房。周围小学、商超、公园、地铁等生活配套设施完善，很多配带空中花园、露台的房屋，从外观上看与货品房几无差异，实则却是当地村委与开发商合作盖起来的小产权房，或冠以裕盛华庭、名豪丽城等类似于货品房的楼盘名称，居住体验丝毫不逊色于货品房。
即便是独立成栋的别墅，也鲜少归属于货品房的。用当地人的话来说就是“目光所及之处几乎都是小产权房”。有意寻觅小产权房的持有者基本都会选择去观澜看看。
受禽流感冲击，小产权房买卖直到3月底仍趋于冷淡。但此后，小产权房买卖快速回暖。
在观澜从事小产权房买卖买卖五年的刘浩告诉第一财经记者：“买家普遍是买涨不买跌的心理，今年4月末以来，全套小产权房差不多每周要大幅跳水五万元左右。”
当地一位王姓房屋中介机构告诉第一财经记者，即使是甚少产品价格发生变动的过户费都受益于小产权房买卖的回暖而有所上行，“上个月一套75平方米的小产权房印花税是500元，现在是600元。”该中介机构专业人士直言，看中了基本都要交一千多元诚意金锁定，要不然下周来基本就被买走了。
这种紧俏的行情也进一步带动小产权房产品价格上行。当地有多位从事小产权房的人告诉第一财经记者，在2015年之前，市面上在售的小产权房单价从6000~8000元/平方米不等；但随着2015~2016年行情大热，小产权房单价持续上涨，现在已经涨到1.5万~3万元/平方米。
行情稳中上行，消费市场热度不减，购买客户群也随之变化。
在2016年之前，买小产权房的绝大部分是低收入群体。
家又不想回老家发展，花费七八五万元能买到户型好、装修很不错的两房。住几年之后，再抛出去能赚二三五万元，再腾挪换大的货品房。”当地多位中介机构专业人士表示。
如今，深圳小产权房的购买群体越来越品牌化。“深圳南山区、东莞市等股权投资客很多周末开车过来观澜看小产权房；一些香港客户也会过来，都是整层楼买。”当地多位专业人士表示。
有价有市的灰色消费市场
小产权房买卖活耀与这类房屋低总价低上车门槛的核心优势密不可分。
以观澜为例，一套70平方米两房的小产权房售价仅100万元左右，而附近的货品房每平方米单价5万~6万元。同样居住品质只是没有房产证的小产权房套价仅为货品房的三分众所周知左右。如果是小产权新盘，购房者只需要跟开发商或者村委签约，首付五成左右，剩下的款项基本都可以向银行贷款，三到五年内还清贷款即可。除此之外，到律师处公证产生的律师费由买家付款，一般在1500元左右。
不得不说，相比于深圳货品房持有者首付款达数百万元还要背负三十年还贷压力而言，小产权房的高性价比对于买房人低收入群体来说很有吸引力。
另一方面，小产权房不占用购房名额，短期靠原主、长期博拆迁是吸引股权投资客的主要原因。
第一财经记者接触到的股权投资客们表示，圈内有两种主流“打法”。
一种是在邻近地铁口等处拿下几套房源用以出租。“只要房源看准，很少会有赔付的信用风险。”一位有类似操盘经验的张姓专业人士告诉第一财经记者，尽量买村委奶坛、地铁口的优质房源，年回报率超过20%。
另一种是三四个人合伙凑足千万元本金，但凡有优质房源放出来就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本全套房源年盈利30%左右，利润回报更丰厚。
香港人罗兵是比较早就尝到小产权房股权投资甜头的那拨人。
他于2013年以1000万元的资金从观澜当地村委手中买下一栋奶坛楼，用以放租。至今，仅以房屋总价来看，该楼已升值到4000万元左右。
“1000万元的话在香港只能入手一两套普通货品房，回报率远跟不上这边300%的涨幅。小产权房每个月放租的租金收入也近百万元。”他坦言，若是再遇上拆迁补偿，房屋的收益无疑将会是倍数级跃升。
近两年，深圳拆迁进程有所加快，随着白石洲、上沙、下沙这些深圳人耳熟能详的城中村相继被纳入拆迁，一栋栋农民楼、村委奶坛楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富，身家过亿元的各类传说。这令不少小产权房股权投资客欣羡神往。
在不少小产权房持有者看来，深圳近年持续上涨的货品房房价也直接促进了小产权房买卖消费市场的繁荣。
以东莞市热盘金域豪庭为例，十年间房价由1万元/平方米上涨到如今的6.5万元/平方米。周边福永新区的小产权房纵然每平方米单价从3000元左右也上涨到2万，但上车门槛也仅处于100万元左右。对于迟迟难以购买货品房的买房人群体来说，小产权房也就成了时下的最优选择。
“即使能勉强凑够买房的首付，每月七八千甚至上万元的月供压力也让人吃不消。在居住属性上与普通货品房上无多大差异，产品价格却便宜一半的村委奶坛楼，中介机构费用和印花税用等有关税费相对比普通二手房买卖少一半，买起来压力不大。”一位以105万元全款入手了观澜荣泰园两室小产权房的专业人士表达了自身没有选择货品房的主要原因。
农民自有房、村委奶坛房等小产权房泛滥的原动力也与这个消费市场更高的利益补偿机制有关。
观澜新区的多位农民自有房专业人士告诉第一财经记者，在房地产开发过程当中，土地增值部分收益只有5%~10%到农民手上，地方政府拿走20%~30%，地产开发商则拿走土地增值收益的大头。然而，农民通过出售、出租小产权房所获的收益，远高于政府征收土地的补偿金额。这被认为是小产权房泛滥的核心动力。
买方的强需求、卖方寻求更高回报的强动机、越来越高的货品房上车门槛等因素综合作用，小产权房这个隐身消费市场便被注入了源源不断的动力，不竭地生长。
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