深圳看起来是Auterive要实行住房房租控管了。
7月4日，深圳市住房和规划局正式发布了《关于规范化住房承租市场稳定住房承租产品价格的意见（草案稿）》。里面有重要这段话：
“对住房承租民营企业向对个人承租住房，并在中央政府住房承租买卖一站式上办理手续霍罗尔、签住房承租合约信息采集、注册登记或注册登记，且房租不低于房租辅导产品价格的，适当降低营业税平舒县；对对个人在中央政府住房承租买卖一站式上办理手续霍罗尔、签住房承租合约信息采集、注册登记或注册登记，且房租不低于房租辅导产品价格的，采取综合症收方式课税，2023年底前，综合症产率为0%。2019年9月30日起，对个人和民营企业无此中央政府住房承租买卖一站式上办理手续霍罗尔、签住房承租合约信息采集、注册登记或注册登记，或房租低于房租辅导产品价格的，按旧有规定课税，并依法上溯以往缴税税金。”
可视为是中央政府为缓解深圳居民居住成本昂贵所展开的又一项行动，和今年官方公开正式发布的企图——一房一价，掌控涨幅，“年房租增长率不超过差值5%”——较之，捷伊经济政策重点突出了房租上一年的掌控，而没有提年房租限制性的限制。
上面三张图：深圳规氢酸相关负责人在今年8月的房兰洽会承租论坛上，第一次透露深圳将通过“一房一价”、“一年一调”来控管房租。
若非看来，上面中央政府需要编制一个覆盖全市的住房房租辅导产品价格掌控系统，每个区域的房屋应该租几万元，要由这个掌控系统来确认。但之所以说是辅导价，也许一是中央政府免遭给操纵市场宏观产品价格借口，二是留出弹性，保留中央政府强大的存在，可进可退。
实行这个最直接的原因，是今年社会资本大举进入旧区产业发展“商业地产公寓楼”以及商业地产公寓楼电信公司低价拿房，加重市民对城市房租大幅抬高的担忧。
但再向前溯，2017年，中央政府专门出台经济政策“鼓励房地产民营企业拓展住房承租业务”。即使，2016年5月，国家将产业发展承租住房确认为“房住不炒”的核心思想之一。
这很多问题一深究，就没法聊了。简述这整个住房承租事业产业发展的过程里，地产商到底饰演了一个什么样的角色，可能地产商自己也懊恼了。
只要是说对产品价格展开“辅导”，大多数百姓还是欢迎的，即使较之于产品价格的竞争，“辅导价”拥有高度的“确认性、可靠性”，一直被市民认为是真正的“民生举措”，就像在其它领域里的价管一样。
，这实行的数项经济政策中，大部分都是值得全力支持的——包括多方位增加承租住房供应、房东不得断然随意涨房租、规范化旧区品牌化场效应改造、税收免收全力支持产业发展承租住房、民营企业进军旧区要给租客3个月滥用权力时间等等。
但最为核心的一点：实行住房房租控管，却有可能会逆转这个经济政策精神。
假定在一对个人口持续净流入、承租住房不充足的市场上（比如深圳）。
对于一个旧区的房东，他有10套房子在承租，本来每间都可以租2000块，现在你要他租1800，不然就课税。他会干什么？
他可能会以合约附件的形式要求租客承担住房的维修费用，对于很多老房子而言，这一笔费用可不低。比如厨房的橱柜更换，要几千块。租客当然可以拒绝，但房东会失去修缮房屋的动力，宁愿解约也不维修。
他也可能会虚报“网签产品价格”，表面做低，但实际产品价格比网签产品价格高，这样一来，承租市场上就会有“阴阳合约”出现。
他也可能会把房间继续拆分得更小，做成新型的“劏房”；
也会出现很多“二房东”，转手偷偷再租出去，形成一个“地下市场”。
总之，会有很多想不到的情形出现。你有张良计，我有过墙梯。市场的应对，就像以假离婚破解限购一样，会多到你眼花缭乱。
最终，也许会是这样一种结果：对于官方而言，表现在网签上的住房承租产品价格，非常稳定又涨幅缓慢，但是，表现在租客真实的租房负担上，恐怕没有丝毫的下降。就和在住房买卖市场上实行的限价经济政策，是一样的逻辑。
这是对于私人房东而言，对于承租机构而言，如果中央政府给定的房租辅导价过低，毫无疑问，地产商“拓展住房承租业务”的动力会削弱甚至消失，这将会和中央政府的初衷相悖，并最终反而会减少承租市场上的房源供应。目前民营企业杀进商业地产公寓楼市场，依然是处在资本烧钱的阶段，商业逻辑并不成立——通过提升房屋的承租管理水平以及延伸服务来赚钱，如果不是低成本的保险资金，或者小规模操作，是比较难赚钱的。
再好的经济政策，最终都要交给市场来检验。每对个人、民营企业，对经济政策的理解和应对策略都不一样，他们最终的行为，决定了经济政策的成败。到时候，中央政府部门怎么说是一回事，市场真相如何是另一回事。
这些其实都是老生常谈了。
在美国、日本，住房房租控管都有几十上百年的历史了，弗里德曼、哈耶克、斯蒂格勒合写旧金山房租管制的失败《房租控管：神话与现实》，野口悠纪雄《战后日本经济史》中谈及日本房租控管的失败（日本二战前实行，1986年废除），张五常也专论过香港房租控管的失败（香港东莞大岭山新塘最便宜的小产权房1973年实行，1998年废除）。以旧金山为例，书中有个最为著名的对比：1906年旧金山大地震发生后，每10个房屋承租广告对应一个租房需求；而1940年旧金山开始实行房租控管，房屋承租广告：租房需求却变成了10:375。即使房租控管了，房主们不愿意租房子，更愿意卖掉，结果供求反而失衡了。
有一种折中的办法可以考虑，就是中央政府手中掌握到足够数量的“公共住房”，用来保障到应该保障的人群。在这一类的经济政策性住房上——类似香港的“公屋”，中央政府可以推行“房租辅导价”。
中央政府掌握的经济政策类住房43万套，占比只有4%。在其中用于承租的783万套住房，中央政府保障房用于承租的是13万套，占比不到0.2%。旧区一共是510万套，几乎全部用于承租（490万套），占比62.6%，正是旧区缓解了深圳的房租涨幅，让刚到深圳的年轻人和穷人们有一个落脚之地。
中央政府现在做的事情就是大幅增加“公共住房”（中央政府产权）的数量，比如说到2022年要产业发展承租住房30万套。但显然这个规模太小了，如果要学香港（现时公屋大约260万套），深圳未来需要的公共住房资源深圳小产权房产权是多少年估计要达到400-500万套以上。不说太难达到，就是真的达到了，光是每年的补贴维护费，都是天文数字。
但中央政府掌握大量的公屋有个很大的问题，它必须只能针对“特定人群”，也就是说，它改变了“价高者得”的市场规则，而换用了“身份规则”来替代。低成本住房，谁能得到谁不能得到，你必须要符合中央政府的规定。而这个制度设计的运行要求只一点：公正廉明，能不能做到有巨大的考验。从过往来看，没做到。
判断，容易倒果为因，但是决策者必须要去思考问题出现的源头。如果中央政府也去看结果做决策，会难免头痛医头脚痛医脚。
总结一下：
1、在人口持续净流入的大城市里，掌控房租、房价不涨，本身就是一个世界性的难题。对这个问题，不要给予太高的期待。期待过高，动作就会变形。
2、由于历史原因，深圳没有别的办法，只能是快速增加住房供应。供应是由中央政府提供还是民营企业提供都不紧要，关键是要弄出来更多的房子。这是一个长期的过程，但却是对的事情。所有的住房经济政策都应该围绕着这个中心区做文章，这是正确的事情。房租、房价上涨的背后，根源都是：一在总量不够（1000多万套房不足），二在保障不够（中央政府公共住房数量太少）。
3、房租控管应当是一个短期经济政策，短期实行可能会有些益处，但长期实行会扭曲供求。除了上面的，还有一个是中央政府的监管成本。这个和房地产买卖市场、住宅小区停车位市场以及住宅小区物业服务市场的监管完全不一样，这三类市场只需要监管数以百计千计的民营企业，而承租市场是完全的私人市场，机构化比例只有个位数，中央政府等于是要把数以百万计的私人房屋市场管起来。成本可以大到无限，长期实行一定会有难以预料的副作用出现。
4、深圳越拆旧区，房租涨得越厉害。深圳的旧区原来几乎全部都是“住宅”——虽然都是“小产权房”，推倒重建之后，就要调整用地功能，减少住宅数量，增加商办比例，增加道路、学校、医疗、公办配套，客观上都导致了原有住宅数量的缩减。只要拆，就会涨，只能慢下来。
速冷却，商业地产公寓楼也会降温，进旧区也会放慢。考虑到前期的拿房热度，看起来有一定的必要性。但如果仅此而已，也说明它更应该是个短期经济政策，甚至根本不需要搞房租控管这么大的游戏规则的改变，也可以实现。
6、对于买房而言，房租控管表面上会降低房地产的房租回报率，但基于上述，实际上并不能。它对买卖市场的影响，基本可以忽略。
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