深圳旧改棕色利益链进行调查：6个股权投资客炒一幢迁离房
存在大量无产权迁离房交易。“宝安龙湖迁离房”“宝安保利地产迁离房”……一个个打着“无须社保、不限购、买到就是赚到”的进行规范的迁离房公开在腾讯贴吧中的“旧改吧”“城中村吧”“深圳旧改吧”以及淘宝网上挂卖销售。
一份资料断定显示，一幢总占地占地面积为949万平方米的房屋迁离房被7人所吞并，当中一位为物业公司，其它6总和为股权投资客。随着本报记者的深入进行调查，一条深藏腾讯贴吧，淘宝网，利用“历史遗留下来+地产商确权”的城中村股权投资炒房的利益链逐渐浮出水面。
一幢房屋被7人吞并
有一两年的时间，对于无产权迁离房确权问题已然“Junagadh”。
事实上，无产权旧改房的进行买卖市场在法律条文区分上难以被认可，根据《中华人民共和国城市房地产安全法》绒兰明文规定，未依法登记申领权属合格证书的房地产不得转让，未完成迁离的旧改房没有商品房房产证，CHCHO属于违规行为。然而该法律条文规定却已然被“金沟线”。
本报记者跟随中介机构人员来到了位于深圳市宝安区南城市中区龙西街道社区楼吓、旁边岭新区，据了解，该新区旧改工程项目有不少居民委托的迁离房主流产品，工程项目总包公司为深圳市曾亨达集团股份有限公司与龙湖置业集团股份有限公司合资企业的友邦保险房地产开发股份有限公司，该城中村新区总体规划有三期工程，当中三期已经拆平开始开工建设，目前在进行买卖的是三期的迁离房。
据2014年3月31日宝安区城中村局的官方网站《关于南城市中区龙西街道社区楼吓、旁边岭新区预览模块相关内容的补充申报》介绍，宝安区南城市中区龙北楼吓、旁边岭新区预览模块经市政府批准已列为《2010年深圳市城中村模块总体规划制定方案首批方案》，其预览模块占地面积为339280万平方米，拆毁重建范围占地面积298940平方米。
资客。
中介机构表示，为了确保股权投资者能拿到盖有地产商印章的征地补偿协议，除了需要预备勘测调查报告外还需预备村控股公司对勘测调查报告占地面积的拥有断定。
，总占地占地面积949万平方米的房屋被7人多马尔坦。
中介机构告诉本报记者，Hoshiarpur（表弟）为本地居民，其它均为股权投资客。“过来股权投资迁离房都是买回100万平方米、120万平方米左右的有理数建面，过渡期间房租按22元/万平方米进行赔付，工程项目建成交房后你当时买了多少占地面积的迁离房就置换给你多少占地面积的商品房。”
巨额的利润回报
事实上，无产权回迁房非法进行买卖在深圳各区域存在多年，且形成了一条成熟的棕色利益链，众多无产权迁离房非法进行买卖信息在腾讯贴吧“旧改吧”“城中村吧”以及淘宝网公开挂售，更有甚者直接开设了“深圳小产权房网”挂售，许多股权投资者蜂拥而至。而其背后隐藏着巨大的利润回报。
根据《中国经营报》本报记者此前进行调查报道，一幅由中介机构公司制作的宣传海报显示，绿海城平湖辅城坳旧改工程项目分为意愿征集、签协议、征地、打地基、封顶以及交楼等6个阶段，每个阶段的售价也节节上升，每万平方米分别为16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程预计需要4年时间，价格增长幅度惊人。一位名为赵文（表弟）的中介人员表示：“乐观估计，明年就能开始签约，大概4年后就能交楼。”按此计算，买回迁离房在4年内的股权投资总回报率高达275%。
“龙湖置业刚入驻时迁离房单价在1万元出头，现在已经升到了23500元/万平方米，周边商品房房价已经涨到40000～50000元/万平方米了，迁离赔付的红本房至少能卖50000元/万平方米以上。”另一位中介机构人员也向本报记者“打包票”。
“核查”漏洞
股权投资客要想获得丰厚的利润回报，就要按照这场棕色交易的游戏规则来办事。如何获得盖有印章的确权补偿协议成了关键。
上述中介机构人员向本报记者表示，为了让股权投资者确权并签署地产商的征地补偿协议，在买回无产权迁离房的过程中，最核心的是签署一份城中村改造房屋征地安置补偿协议中的附件——《宝安区城中村拆毁范围内产权登
根据本报记者获取的核查表与中介机构介绍的情况来看，事关股权投资客与原居民的确权权属体现，均会填写在核查表中对应的“房地产权利申报人（单位）”项中，而“房屋来源”是以合建的形式。
在该核查表的背面，需申报人承诺“申报内容情况真实”，股份合作公司、居委会负责人签署证实“申报人身份属实”的相应承诺，最后由市中区办负责信息申报、是否收到异议、复核等程序。
除了签署核查表外，在购置龙西龙湖置业的迁离房工程项目时，还需签署一份“合作建房协议
一位知情人士告诉本报记者，除了龙西街道社区龙湖置业的无产权迁离房需要出示与搬迁物业公司间的“关系断定”外，保利地产与南约某地产商购置均直接签署核查表即可。“那个核查表才是最重要的，那个表要到土地中心盖章，盖章后要备案的，这个比律师见证更有效，这个章盖上去就是确权了。”
过渡房租之“痛”
众多股权投资者得以获取盖有印章的征地协议背后，折射的是众多地产商过渡房租之“痛”。
据本报记者此前进行调查了解到，位于木棉湾的京基旧改工程项目，8月份过渡租金为35元/万平方米/月，而在此前本报记者走访了解到，按照总体规划，木棉湾旧改拆毁建设用地28.49万万平方米，而在8月份的签约率为60%。
本报记者大致测算了一下，按照8月份的数据，每月京基集团需要付出的过渡房租高达588万元。有中介机构直言：“一幢楼至少15万元的过渡房租，你拖得起，地产商也拖不起。”
本报记者在走访京基木棉湾旧改的过程中也了解到，地产商每个月需支付签约居民一笔高昂的过渡房租，而缓慢的签约进展却迟迟难达实施阶段，无产权迁离房进行买卖市场的适时出现，满足了“交易即签约”的承诺，无异于加速了城中村的进度，这使得部分地产商对无产权迁离房进行买卖市场开始持以默许的态度。
京基集团木棉湾城中村处人员此前曾告诉本报记者东莞市仙村江南嘉园小产权，他
在接受本报记者采访时，尽管京基集团在回函中单方面否认了有工作人员帮助介绍中介机构给股权投资客购置股权投资迁离房的情况，且强调股权投资客的行为是个人行为，与公司无关。但不能否认的是，每个月过渡房租的赔付对于地产商而言确实是一项巨额的资金。
此外，本报记者在宝安区走访了解到，位于龙西街道社区的龙湖置业城中村工程项目过渡房租为22元/万平方米，吓屋新区的保利地产城中村工程项目过渡房租为20元/万平方米，按照上述方式推算，每栋楼每个月的房租过渡费为2万至10万元不等。
中介机构人员向本报记者直言，过渡房租每月赔付是地产商在城中村工程项目的“阵痛”。“他们每个月要付过渡房租，所有的地产商的钱也不是自己的现金流，很多都是融资过来的，他们也希望把房子早点建起来卖出去，所以地产商会想办法加快旧改。”
法律条文“空白”
东莞塘厦小产权房能买吗无产权迁离房非法进行买卖背后，折射的是深圳市历史遗留下来的无产权违建住房众多，却面临着权属“法律条文空白”、法不责众的尴尬局面，而这倒逼了无产权迁离房棕色市场的滋生与泛滥。
一位深谙深圳城中村的专家向本报记者表示，深圳历史遗留下来问题用地是以亿万平方米去计算，而违法住房的合法权属登记，目前在深圳的法律条文法规中尚属空白。“我在深圳既是农民又拥有自己的房产，但并没有权属合格证书，我怎么依法去登记申领权属合格证书？目前没有程序，没法办。”
对此，该专家指出，政府应该出台违法住房建筑合法化的法律条文法规去引导规范棕色交易市场。“目前在产业类、商办类用房领域其实已经有了相关法规，但是对于居民这种房产合法，确实一直以来还没有明确的法规程序。我觉得如果政府要引导，就参考产业类、商办类的违法建筑处理方式。针对居民的自建房。包括对无产权房产、历史违建进行罚款和补缴地价，然后才可以颁发房产证。这样就可以实现它的规范性。”
一位深谙深圳地产的专家则认为，随着城中村的速度在加快，这种乱象会逐步地减少。“这种非法交易很普遍，但随着城中村的步伐加快，政府在逐步地区分、确权然后将其纳入到合法管理中，之后这种现象会逐步减少，当然这也是一个非常漫长的过程。”
东莞有小产权买吗 “供求”矛盾
事实上，股权投资者得以从中赚取巨额的迁离回报，上述城中村的专家认为根本原因在于供不应求导致高企的房价，才使得投机者有“利”可图。而解决的根本之道在于加快城中村速度以及扩大保障房供应。
“真正的问题在于解决保障房和市场两个体系的问题，以及如何多层次地用保障房的开发来保证货量供应。因为审批权在政府手上，政府可以加快整TNUMBERHC改的审批进度，现在审批其实越来越复杂，审批进度并没有加快。另外一个就是开发量可以提高。”
这位城中村专家告诉本报记者，由于深圳城中村规定权利主体的城中村意愿应当达到100%方可实施，深圳大多数城中村工程项目实质上进展并不顺利。“因为现在立项了700来个工程项目，25%能够实施，75%的工程项目都因为征地问题走不到实施的那一步。”为此，该专家建议出台达到一定比例就采用强制征收的办法来加快征地进度。
根据《南方都市报》此前报道，2017年1月5日出炉的《暂行措施》强调：“因总体规划统筹需要确有必要纳入拆毁范围的零散旧住宅区，需由区政府组织开展前期工作，由区城中村职能部门申报，权利主体的 城 市 更 新 意 愿 应 当 达 到100%。”
一位在深圳中心区操盘大型城中村工程项目的地产商负责人说，虽然这个“100%”仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明文规定，成片旧住宅区也只能按照100%来操作，并没有放松。
这实际上也导致了深圳城中村工程项目的房源供应量在市场中“杯水车薪”。
为了保证保障房的供应，同时保障地产商有盈利空间，该专家建议鼓励更多的工业用地变保障房。“深圳有很多闲置的工业用地，其实都可以往保障房方向进行改造建设，只要把供应这端打开了，虚高的价格回归本位，迁离房交易本身就不是个问题。如同新加坡，保障的归保障，市场的归市场，中低收入阶层就可以住保障房，而且保障房的供应量特别大。”
就相关无产权迁离房交易进行调查情况本报记者致电致函了深圳市总体规划和国土资源委员会、深圳市宝安区城中村管理局、深圳市保利地产回龙埔房地产开发股份有限公司以及龙湖置业集团予以核实，深圳市保利地产回龙埔房地产开发股份有限公司回应称，针对房屋进行买卖问题，公司内部员工将严格遵守纪律，严禁参与。深圳市宝安区城中村管理局回复称正在进行调查核实相关情况，其它均未获进一步回复。
责任编辑：张国帅
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