2月13日，海口官宣了住房公积金领域的三个新作法，并公开草案。
是下面截图里提及的“住房住房公积金银行贷款资产债转股”和“贴息银行贷款”。
这三个词比较佶屈聱牙，不容易被平凡人认知，我来嘿嘿。“住房住房公积金银行贷款资产债转股”的原意是说，由海口市住房住房公积金管理处作为发动基层单位，把海口市的住房住房公积金银行贷款（也是债权）装箱，发售一种投资顾问，买下政府机构投资者。对买回的政府机构而言，住房公积金银行借款人交还的本金将构成其投资收益。虽然住房公积金银行贷款的本息，大部分要被买回投资顾问的政府机构偷走，但对发售政府机构——海口市住房住房公积金管理处而言，能存量资产资产，提高住房公积金的使用工作效率。
住房公积金管理处即便不是盈利政府机构，它的目标是助推房价，让房价回升。截至2021年初，海口市实收住房住房公积金的基层单位总共41594家，实收老干部121.36Bazas，参保额162.11亿。（海口全市的住房住房公积金规模，大体跟东莞市相当）全市总计的参保银行存款是546.28亿，银行贷款银行存款是497.91亿，个人住房银行贷款银行存款占参保银行存款的91.14%，比上年初增加4.54个基点。也是说，海口市的住房住房公积金吻合于“高负荷工作”了，继续派发贷款空间严重不足50亿。但仅在2021年，海口就净派发了79亿住房住房公积金银行贷款。
住房公积金银行存款严重不足，咋办？
只能耗竭。实际上，部分城市是这样做的。但耗竭的比例太大，是有问题的，需要政府拿钱来维持运转。海口是哥伦比亚特区，正在搞自贸港，当然要有创新的办法。于是，想到了“住房住房公积金银行贷款资产债转股”。
如果把银行贷款银行存款497.9亿装箱，买下政府机构，就能存量资产接近500亿的资本金。住房公积金信息中心在计入定期存款基准利率、营运生产成本之后，估算能给买回政府机构留出2.9%以上的本年度投资收益。这个投资收益对银行等大资本金而言，是能接受的。即便，整体的基准利率水平在走高。
这相当于给住房住房公积金加杠杆，有1块钱的本金，能做2块钱甚至更多的生意。这对海口房价而言，当然是大利好。如果全国推广，则是全国的大利好。要知道，截至2021年初全国住房住房公积金银行贷款银行存款是6.89万亿，如果都装箱搞资产债转股，只需要搞一轮，就能激活6.89万亿资本金！6.89万亿相当于种子资本金，它能助推购房者的本金以及商业银行贷款！1块钱的住房住房公积金银行贷款，至少能助推1块钱的购房本金+2到3块钱的商业银行贷款。所以，这是一个重拳，关键看资产债转股推进的速度。
海口计划中的“贴息银行贷款”也是重拳，同样是应对住房住房公积金银行贷款额度严重不足的。
当海口住房公积金不够用的时候，是两条腿走路。一条腿是搞住房公积金银行贷款资产债转股，另外一条腿是贴息银行贷款。
为什么设置两种办法？因为搞“住房公积金银行贷款资产债转股”需要审批，市场接受度存在不确定性；贴息银行贷款，海口可以自己做主。
贴息银行贷款的原意是说，如果住房住房公积金不够用了，吻合耗竭的时候，海口住房住房公积金中心就能委托商业银行向申请住房公积金银行贷款的人派发银行贷款，基准利率是住房公积金银行贷款水平，跟商业银行贷款之间的差额由住房公积金中心补给商业银行。这样做的目的是：即便住房公积金不够用了，也保证大家能申请到跟住房公积金基准利率一样的银行贷款。前提条件是你买的房子，你自身的条件符合住房公积金银行贷款要求，银行贷款额度没有超标。下图是全国住房公积金年报（2021）中披露的，各省市区的个人住房银行贷款率（其实是住房公积金银行贷款使用率）。贵州使用率最高，超过了98%；其次是重庆、浙江、江苏、安徽、上海、海口、福建。这些省市的住房住房公积金使用率都超过了90%，显得捉襟见肘。
现在海口要搞资产债转股或者贴息了，另外几个省市显然也很有必要，否则只能耗竭了。
广东作为中国经济第一大省，住房公积金银行贷款使用率只有80%，为什么？长三角各省市为何都偏高？
其实很简单：广东小产权房比较多，提供了海量的天然廉租房，让很多闯广东的人不急于买房。长三角小产权房少，或者说天然廉租房少，所以无论是卖地、房地产销售额、住房公积金使用率，都非常高。这意味着，长三角居民住房生产成本比珠三角更高一些。所以珠三角虽然面积小，但外来人口增量足以抗衡整个长三角。人民不断用脚投票，奔赴生活生产成本低、有机会赚钱的地区。北京的住房住房公积金使用率也比较低，严重不足80%。这是因为北京人有钱、豪横，全款买房的比例很高。查了一下，深圳的住房公积金个人住房银行贷款率（使用率）为72.87%，在大城市里明显偏低，远低于北京。这是因为深圳人太豪横，全款买房率高吗？当然不是！深圳住房住房公积金使用率明显偏低，因为深圳房价盘子太小，房价较高，缴纳住房公积金的人里“有能力买房”的人比较少。而深圳有800万套天然廉租房（小产权房+违法建筑+工业区宿舍），这部分住房套数就超过北京的全部住宅、或者上海的全部住宅套数。所以，很多深圳人不急于买房。值得注意的是：深圳住户银行贷款的规模全国第二，在城市里仅次于上海。深圳每套商品房上背负的银行贷款，可能是全国最高的。很多深圳创业者，是靠抵押自己房子来创业的，这是深圳住户银行贷款偏高的重要原因。广州住房住房公积金银行贷款率（使用率）为78%，在四大城市里名列第三，广州的情况跟深圳有点类似——新移民占比高，小产权房占比高。
上海住房公积金使用率为92%，是四大城市里最高的。一方面说明上海居民在买房时豪横程度不如北京，另一方面说明上海的天然廉租房远没有广深多，上海的实际居住生产成本远高于广深。东北三省住房公积金使用率都比较低，其中黑龙江最低，主要是年轻人流失了，跑到了南方买房。
很多人可能不知道，东莞，也是东北老铁的“心头好”。目前东莞全域不限购，市场正在启动。对这座城市感兴趣的，欢迎明晚来现场直播间一起聊聊。
房价黄大幅 ， 已完结现场直播，可观赏回看 观赏回看 什么诚意，让东莞房价高歌猛进！ 音频号 今天（2月14日）是情人节，国务院主管的《经济日报》再次向房价送上了玫瑰花，提供了几个沙斯泰好的可能：在这篇题为《释放改善性住房需求潜力》的署名评论中，提出了如下建议：1、提高住房银行贷款借款人最高年龄。2、放松二孩和三孩家庭限购等措施。3、在满足首套住房消费需求基础上，可考虑适时、适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷基准利率加点、调整限购套数、调整限购区域等，以满足有改善性住房需求的人群。文章作者是“庞溟”，没有注明工作基层单位。
我在网上搜了一下，仲量联行的大中华区首席经济学家及研究部总监名叫庞溟，曾担任过汇丰银行环球研究部投资顾问策略分析师及中国研究支持服务中心主管。不知道本文作者跟仲量联行的庞溟是否为同一个人。如果是的，意义就更为显著：房地产业内专家，开始登上官媒发声了。我比较感兴趣的是本文给深圳小产权信息网站出的“提高住房银行贷款借款人最高年龄”的建议。
最近两天，广西南宁有银行把“借款人年龄+借款年限”放宽到80岁，庞溟的“提高住房银行贷款借款人最高年龄”应该是这个原意。
当国务院主管的报纸上，也出现这个建议的时候，或许南宁的作法有可能在更大范围内推广。虽然这不是一个真正的新作法，它的官方名称是“接力贷”，此外还有“父母+未成年子女”银行贷款组合——合力贷。“接力贷”、“合力贷”都是房价的重拳。前者能让60岁的老人银行贷款20年买房（成年子女为共同借款人），后者能让儿童成为购房者（父母为共同借款人）。当这三个银行贷款品种重出江湖的时候，房价的杠杆率显然被加大了。民资产负债表扩张的时代。这些都是重拳，都是重要的新变化！深圳小产权地图◎本文作者 | 刘晓博
房价加速回升，不少热点城市，有点燥起来了。东莞的选筹逻辑。感兴趣的朋友们，千万不要错过了， 房价黄大幅 ， 已完结现场直播，可观赏回看 观赏回看 什么诚意，让东莞房价高歌猛进！ 音频号如果你对东莞置业有任何问题……
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深圳小产权房能执行吗
